'23년 특례보금자리론 내용, 연봉별 대출 가능 금액.

'22년은 그야말로 부동산 시장의 암흑기였죠, 무섭게 오르는 금리 탓에 거래 가뭄과 부동산 폭락이 이어지고 있습니다. 무주택자와 1 주택자에게는 이러한 시장 분위기가 오히려 기회 일수 있으나 원리금 부담과 금리도 더 오를 수 있다는 부담감에 대출을 받아 집을 매수한다는 것이 어렵기만 한 게 사실입니다.

 

정부가 이러한 실 수요자가 이용할 수 있는 꽤나 실질적인 혜택을 내놓았습니다. 바로 '특례 보금자리론'입니다. 안심전환대출과 적격 대출을 통합한 실 수요자 대상 주택 담보 대출 지원 제도입니다.

 

'보금자리론'은 주택 금융 공사에서 서민 및 실 수요자를 위해 상대적으로 저렴한 금리에 주택 담보 대출을 제공하는 제도입니다. 그러나 주택 가격 및 소득 조건 상한선이 있어, 혜택을 받을 수 있는 사람이 많지 않았습니다. '23년 1년 한시적으로 운영될 '특례 보금자리론'으로 더 많은 실수요자들이 혜택을 볼 수 있을 것으로 예상됩니다.

 

특레보금자리론 보도자료 (출처 : 금융위원회)

| 특례 보금자리론 무엇이 달라질까?

구분	내용	비고
운영 기간	'23년 1년간 한시적 운영
주택 가격 상한선 (대출 한도)	6억원 -> 9억원 (3.6억 -> 5억)	ㆍkb 시세를 우선으로 하며 분양 단지는 분약가를 기준으로 적용
소득 조건	연간 7천만원 이하 -> 제한 없음
금리	4% 대 고정 금리 (미정)
LTV	70% (대출 한도 내 가능)
DSR/DTI	제한 없음/ 60% 예상 (미정)

주택가격 6억원 이상 조건이 현실성이 없다는 지적을 받아온 만큼, 주택 가격 상한선이 조정되었습니다. 최근 서울에서도 급매물 중심으로 25평대 9억 원 이하 주택들이 나오고 있기 때문에 해당 대출을 이용해 구매할 수 있는 주택들이 꽤나 있을 것으로 보입니다. 

 

또한 올라버린 금리탓에 큰 제약 사항으로 여겨졌던 DSR 제한이 없다는 점에서 파격적인 혜택인 것은 맞아 보입니다. 그러나, 주택담보대출 원리금 상환 능력을 판단하는 DTI는 유지됩니다. DSR과 DTI를 모르는 분들을 위해 간략히 설명하자면, 두 가지 모두 소득대비 원리금 상환 비율을 제한하는 제도입니다. 다만 두 가지의 차이는 DSR은 주택 담보 대출 외의 카드론, 자동차 대출, 신용 대출 등 모든 대출의 원리금 상환 비중을 제한하지만 DTI는 주택 구매 목적의 대출의 원리금 상환 금액만 제한하기 때문에 기존에 다른 대출이 있더라도 주택 구매 목적으로 많을 수 있는 대출 규모가 커진다는 특징이 있습니다. 대출을 활용할 수 있는 여지는 더 키우되, 상환 능력 대비 무리한 대출로 주택을 구매하지 않도록 최소한의 안전장치를 두겠다는 취지입니다. 

 

| 연봉별 대출 가능 금액 시뮬레이션 

 

그렇다면, 연봉별로 특례 보금자리론을 활용해 얼마까지 대출을 받을 수 있는걸까요. 여기서 연봉이란 증빙 가능 소득 즉 원천 징수 금액을 의미합니다.

 

아직 특례 보금자리론의 금리가 공식적으로 발표되지 않은만큼 금리 4.5% 로 가정하고 계산해 보겠습니다. 주택가격 9억 원을 기준으로 확인해 보겠습니다. 다만, 금리는 현재 다수의 추측상 4.5% 이하로 형성될 것이라는 견해가 다수이오니, 아래 자료는 참고로만 활용하시고 내년 1월 금리가 정해지고 난 뒤 꼼꼼히 따져보시길 바랍니다. 

대출금	500,000,000원 (5억원, 특례 보금 자리론 최대한도)		444,000,000원
금리	4.5%		4.5%
대출 기간 및 상환 방식	30년 원리금 균등 상환		30년 원리금 균등 상환
월 원리금 상환액	2,533,427원		2,249,683원
① 연간 원리금 상환액 (월 원리금 상환액 X 12개월)	30,401,124원		26,996,196원
② 연 소득	60,000,000원	51,000,000원	45,000,000원
DTI (①연간 원리금 상환액/②연 소득)	51%	60%	60%

연간 금리와 연간 총 상환액을 계산해 합산할 때와 월 원리금 상환액에 12개월을 곱했을 때 단수차이 정도만 나기 때문에 편의상 연간 원리금 상환액은 월 원리금 상환액에 12개월을 곱해 적용했습니다. 

 

연봉 5,100만원 이상인 경우 특례 보금자리론의 최대한도인 5억 원까지 대출이 가능합니다. 5,100만 원 이하인 경우 대략 연소득의 10배가량 대출이 가능한 것을 확인할 수 있습니다. 

 

다만 대출 한도가 가능한 것과 실제 원리금 상환 능력이 있냐는 별개의 문제이기 때문에 소득의 상당 부분을 주택 담보 대출 원리금으로 지출하여도 생활에 문제가 없는지를 꼼꼼히 따져볼 필요는 있겠습니다만, 대출을 활용하고 싶고 상환 능력도 있는데 변동성이 큰 고금리와 DSR 규제 때문에 활용하지 못했던 실수요자 분들에게는 실질적으로 혜택이 될 수 있을만한 제도임에는 분명해 보입니다.  

 

이번 시장에서 갈아타기나 내집마련을 계획 중이신 분들이라면 금리 발표를 지켜보시고 한 번 활용해보셔도 좋겠습니다.