'22년 부동산 시장의 침체에, 청약 시장도 예외가 아니었습니다. 청약 시장 최고의 기대주였던 둔촌 주공 올림픽 파크 포레온마저 고분양가와 부엌 뷰 논란으로 흥행에 실패하고 말았는데요. 한 동안 불패 신화를 이어오던 서울 청약 단지들이 미분양과 낮은 경쟁률의 고배를 마셨습니다. 미분양 사태가 이어지면, 건설 업체 도산으로 이어지고 이는 국가 경제에 치명적인 영향을 끼치기 때문에 정부 입장에서는 아파트 분양 시장을 안정화 시켜야합니다. 또한 공급에 알맞게 실수요자를 매칭 시켜 내집 마련 기회를 적절히 제공해주는 것도 중요하죠. 정부가 2마리 토끼를 잡기 위해 최근 수요를 활성화 시킬 수 있는 청약 제도 개편안을 다수 내놓았습니다.
서울/수도권에 신축 아파트에 대한 욕심이 있는 분들이라면 '23년 청약 시장을 주목하셔야합니다. 특히 청약 가점이 낮아 청약 당첨을 남의 집 일로만 보셨던 분들에게 많은 기회가 열렸습니다. 그럼 '23년 청약 제도 어떤 점이 크게 바뀌는지 하나씩 살펴 보도록 하겠습니다.
| 민영 주책 청약, 추첨제 비중 확대
기존의 청약 제도는 수요가 몰리는 25평 (59제곱미터), 34평 (84제곱미터) 평형대에서 (투기 과열 지구 기준) 가점제 100%로 청약 제도를 운영되고 있었습니다. 가점제란 말 그대로 청약 가점이 높은 순서 대로 당첨자를 선정하는 방식입니다. 떄문에 부양가족이 적고 무주택 기간이 짧아 청약 가점이 낮은 젊은 층에게는 실질적으로 청약 당첨은 멀기만한 이야기였습니다. 그러나, 투기 과열지구 기준 60제곱미터 이하에서 60%, 85제곱미터 이하에서 30%까지 추첨제를 도입하면서 청약 가점이 낮은 사람도 무작위 추첨을 통해 청약 당첨의 기회를 노려볼 수 있게 되었습니다.
60~85제곱 미터 구간의 경우, 높아져버린 분양가 탓에 가점제 진행 시에도 청약 가점이 낮아졌기 떄문에 추첨제 도입으로 인한 효과는 미미할 것으로 보입니다. 다만, 젊은 층에서 수요가 높은 60제곱미터 이하는 가점제로만 운영시 경쟁률과 커트라인이 높아 노려 보기가 어려웠었는데요, 해당 평형대에서 추첨 비중이 60%까지 늘었다는 점에서 젊은층들에게 좋은 기회가 될 것으로 보입니다.
| 무순위 청약 (줍줍), 거주지 요건 폐지
올해 말 분양을 진행한 다수의 분양 단지들이 대부분 무순위 청약(줍줍)을 피하지 못하게 되었습니다. 하반기 서울 분양의 스타트를 끊은 중화 리버센 SK VIEW의 경우 최근 무순위 청약을 진행하였고, 이어서 서울에서 분양한 장위 4구역과 둔촌 주공 또한 최근 청약 시장의 저조한 계약율을 고려할 때 무순위 청약을 피하지 못할 것으로 예상됩니다.
기존에는 무순위 청약(줍줍)은 해당 단지가 위치한 지역에 거주하는 무주택자의 경우에만 참여가 가능했습니다. 그러나, 이제 반드시 해당 지역에 거주하지 않아도 무주택자이기만 하면 참여가 가능해졌습니다.
다만 청약 예비입주자 비율을 당초 40% 이상에서 500% 이상으로 확대하고, 예비입주자 명단 공개 기간 또한 60일에서 180일로 연장하여 무순위 청약 물량을 최소화할 예정이라고 하는데요, 최근 금리 인상과 고분양가로 인해 청약 수요 자체가 줄어든만큼 무순위 청약 물량이 줄어들지는 의문입니다.
정부는 무순위 청약 거주지 요건 폐지를 이주를 예정한 수요자들을 고려한 조치라고 밝혔지만 그 보다는 최근 다주택자 대상 취득세 중과 완화 조치와 맞물려 신축 아파트 투자를 노리는 타지역 투자자들의 수요를 청약 시장에 인입 시킬 것으로 예상됩니다. 어쨋든 분양 시장 안정화에는 도움이 될 것으로 보입니다.
| 공공 분양 50만호 공급, 사전 청약 및 미혼청년 특별 공급/추첨제도 도입
원희룡 장관은 장관 취임 이후부터, 공급 확대를 무척 강조했습니다. 최근의 행보를 보면 지난 8월 16일 부동산 대책 시 구체성이 없다고 지적 받았던 주택 공급 확대와 실수요자 주택 마련을 위한 대책들을 꽤나 빠르게 현실화하고 있는 모습입니다. 최근 공공 분양 50만호 공급을 위한 계획을 순차적으로 발표하고, 이와 맞물려 시장 내 여전히 존재하는 수요를 빠르게 충족시키기 위해 사전 청약 계획과 청년 대상 특별 공급 및 추첨제 도입 계획을 밝혔습니다.
국토교통부는 공공 주택 50만호를 서울 6만호, 수도권 36만호, 비수도권 14만호를 역세권 등 우수 입지에 공급할 예정입니다. 그 중 나눔형 25만호와 선택형 10만호에 미혼 청년 특별 공급에 물량의 15%를 할당하겠다고 밝혔습니다. 또한 일반 분양에 추첨제 물량 20%를 할당했습니다. 공공분양은 크게 3가지 유형으로 운영됩니다.
[나눔형] (25만호)
- 분양 방식을 취하지만, 분양가를 시세의 70% 이하로 공급하며, 의무 거주 기간 (5년) 이후 공공 환매 시에는 시세 차익의 70%를 수분양자에게 보장하는 방식입니다. 또한 분양 받은 금액에 대해서는 LTV 80%로 장기(40년) 모기지 1.9~3% 대의 저금리로를 지원해서 수분양자의 자금 부담을 최소화 하는 제도입니다.
[선택형] (10만호)
- 최초 6년간 임대료를 내며 장기 임대 방식으로 거주하다가, 6년 경과 후 분양 여부를 선택합니다. 분양 시에는 입주시의 추정 분양가와 분양 시 감정가의 평균 가격으로 분양이됩니다
- 만일 분양을 받지 않는 다고 해도 4년 더 임대 방식으로 거주가 가능하며 거주 기간은 청약 통장 납입 기간으로 인정됩니다. 이 역시 분양을 받을 경우 LTV 80%로 장기 (40년) 1.7~2.6% 저금리로 대출 지원을 해줍니다.
[일반형] (15만호)
- 시세의 80% 수준으로 분양하는 일반 주택입니다.
공공 분양의 경우, 그 자체만으로 내용이 많아, 별도 포스팅으로 다루도록 하겠습니다. 당장 2월 부터 사전 청약을 통해 주요 입지에 공공 분양이 예정되어있습니다.
공공분양에 도전해보실 분들 께서는 아래 2개의 첨부 파일을 참고하시어, 준비해보시면 좋겠습니다. 국토교통부의 공공분양 공식 보도 자료 입니다.
'23년 서울/수도권에 역대급 분양 물량이 예정된만큼, 청약 제도 개편이 청약 시장 안정화에 얼마나 효과가 있을지 귀추가 주목됩니다. 다만 고분양가로 인해 일반 분양 시 예상 시세 차익이 거의 없고, 전매 제한 등의 허들은 크다 보니 이러한 근본적인 문제가 해결되기 전에는 수요를 활성화 하기 보다는 여기 저기 존재하는 수요를 영끌하는 수준에 머무르지 않을까 싶습니다.
다만 서울/수도권 '신축'이라는 희소성은 여전히 그 가치가 상당한만큼 실거주 목적으로 청약을 노리셨던 분들에게는 분명 좋은 기회가 될것 같으니, 계속되는 입주자 모집 공고에 관심을 이어가는 것이 필요하겠습니다.
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